Le voyage de retour à la réalité commence : les hypothèques, les HELOC, les défauts de paiement et les saisies au deuxième trimestre

L’abstention et l’argent de la pandémie s’épuisent. Mais tout le monde s’est bien amusé.

Par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Les soldes hypothécaires ont bondi de 9 % au deuxième trimestre par rapport à il y a un an, alors que les prix ont grimpé d’une année sur l’autre, tandis que les gens ont acheté beaucoup moins de maisons – les ventes de maisons existantes ont chuté de 10 % par rapport au deuxième trimestre de l’année dernière et les ventes de nouvelles maisons unifamiliales a chuté de 19 % sur la même période.

Les soldes hypothécaires ont augmenté sans relâche depuis la fin de la crise immobilière en 2012. Au cours de ces 10 années, les soldes hypothécaires ont bondi de 4,6 billions de dollars, et au cours des trois dernières années, les soldes hypothécaires ont bondi de 2,0 billions de dollars, soit de 21 %, pour atteindre 11,4 billions de dollars.

Les HELOC mettent fin à un long déclin.

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire sont tombées en disgrâce après 2009 et les soldes ont diminué régulièrement, annulant la poussée massive des années précédant la crise financière. Alors que la répression des taux d’intérêt et le QE de la Fed faisaient baisser les taux hypothécaires et que les prix des maisons augmentaient, les gens ont commencé à retirer de l’argent et à refinancer leurs hypothèques pour générer des liquidités, plutôt que de puiser dans les HELOC.

Mais maintenant, le déclin est terminé. Les soldes HELOC ont augmenté au deuxième trimestre pour atteindre 319 milliards de dollars, par rapport au creux du trimestre précédent. Cela s’est produit alors que les taux hypothécaires ont grimpé en flèche et que les remises en espèces ont plongé.

Il y a maintenant une nouvelle dynamique en place : Des taux hypothécaires beaucoup plus élevés : Il serait stupide de refinancer une hypothèque à 3 % avec une hypothèque à 5 % afin de retirer 100 000 $ en espèces de la maison. Il est préférable de laisser l’hypothèque de 3 % seule et d’obtenir un HELOC de 100 000 $ qui facture 5 % sur le solde impayé, le cas échéant. Je m’attends donc à ce que les soldes HELOC augmentent encore à l’avenir, car le jeu de refi d’encaissement a changé.

Les prêts hypothécaires sont de loin la plus grande partie de la dette des consommateurs, plus importante que jamais.

Rien ne vient même près. Soldes de la dette des consommateurs au T2 :

  1. Prêts hypothécaires : 11,4 000 milliards de dollars
  2. Prêts étudiants : 1,6 billion de dollars
  3. Prêts automobiles : 1 500 milliards de dollars
  4. Cartes de crédit : 890 milliards de dollars
  5. « Autres » (prêts personnels, etc.) : 470 milliards de dollars
  6. HELOC : 320 milliards de dollars.

Les hypothèques sont là où les grands risques systémiques utilisé pour être en raison de la taille même du marché et du fort effet de levier.

Mais maintenant, les banques commerciales aux États-Unis ne détiennent qu’environ 2,4 billions de dollars de prêts hypothécaires résidentiels, y compris les HELOC, dans leurs bilans, et ceux-ci sont répartis entre 4 300 banques commerciales. Des milliers de coopératives de crédit et d’autres prêteurs détiennent également des hypothèques sur leurs bilans.

Mais la plupart des prêts hypothécaires sont désormais titrisés en titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS se divisent en deux catégories :

  • La plupart sont des MBS soutenus par le gouvernement. Ici, le contribuable est responsable, pas les investisseurs et les prêteurs.
  • Une plus petite partie des MBS sont des “marques privées” – non soutenues par des entités gouvernementales. Ils sont détenus par des fonds obligataires mondiaux, des fonds de pension, des compagnies d’assurance, etc.

Les délinquances commencent à revenir à la réalité. Tous se sont bien amusés.

Dans le cadre des programmes d’abstention de l’ère pandémique, les propriétaires qui ont pris du retard sur leurs versements hypothécaires, ou qui ont complètement cessé de faire des versements hypothécaires, puis sont entrés dans un programme d’abstention, ont été reclassés en « actuels » au lieu de délinquants. Ils n’avaient pas à effectuer de versements hypothécaires et pouvaient utiliser l’argent économisé grâce à ces versements hypothécaires non effectués pour d’autres choses. Finalement, ils devraient conclure un accord avec le prêteur pour sortir du programme d’abstention.

La flambée des prix des maisons depuis le printemps 2020 a permis aux propriétaires, au moment de quitter le programme d’abstention, de vendre la maison et de rembourser l’hypothèque et de repartir avec de l’argent supplémentaire ; ou conclure un accord avec le prêteur, comme une hypothèque modifiée avec une durée plus longue, un taux inférieur et des paiements inférieurs. Et tout le monde s’est bien amusé.

Mais avec la fin des programmes d’abstention, les impayés hypothécaires ont commencé à augmenter cette année par rapport aux niveaux record de l’année dernière.

Soldes hypothécaires qui étaient en souffrance depuis 30 jours ou plus ont atteint 1,9 % du total des soldes hypothécaires au deuxième trimestre, contre 1,7 % au premier trimestre. Il s’agissait de la troisième augmentation consécutive d’un trimestre à l’autre, par rapport au creux record du deuxième trimestre 2021. Mais il reste en dessous de tous les points bas d’avant la pandémie (ligne rouge).

Soldes HELOC qui étaient en souffrance depuis 30 jours ou plus ont atteint 2,3 % du total des soldes HELOC, la quatrième augmentation consécutive d’un trimestre à l’autre, par rapport au creux record du deuxième trimestre 2021. Ils sont maintenant plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la crise du logement (vert ligne).

Le taux de délinquance HELOC au deuxième trimestre était plus élevé que le taux de délinquance hypothécaire pour la toute première fois, ce qui vous fait partir hmmm.

Les saisies ont augmenté, mais sont toujours proches des niveaux les plus bas.

Le nombre de consommateurs saisis est passé à 35 120 emprunteurs, contre 24 240 au premier trimestre et par rapport à la fourchette record de 8 100 à 9 600 l’an dernier.

Les saisies sont encore bien en deçà des creux antérieurs à la pandémie. Au plus bas du T2 2005, pendant le Best of Times juste avant le décollage du Housing Bust, il y avait 148 780 saisies, plus de quatre fois autant que maintenant.

En comparaison, au cours de la période de trois ans allant de 2008 à 2011, le pic de la crise hypothécaire, plus de 400 000 consommateurs par trimestre ont fait l’objet de saisies, dont 566 180 au pic du deuxième trimestre 2009.

Pendant le meilleur des temps avant la crise du logement, environ 150 000 consommateurs avaient des saisies ; et pendant les bons moments avant la pandémie, environ 75 000 consommateurs avaient des saisies par trimestre. Cette fourchette de 75 000 à 150 000 saisies pourrait représenter quelque chose comme l’ancien Good Times Normal (boîte bleue), et nous n’en sommes pas encore là :

Prix ​​des maisons et saisies.

Une flambée des saisies ne peut se produire que s’il y a une chute des prix de l’immobilier. Lorsqu’un propriétaire qui avait acheté la maison il y a deux ans pour 400 000 $ a des problèmes maintenant, alors que le prix de la maison a bondi de 25 % pour atteindre 500 000 $, il peut simplement vendre la maison, rembourser l’hypothèque, payer les frais et s’en aller avec de l’argent restant. Et il n’y aura pas de forclusion.

Si le prix de cette maison chute finalement de 25 % pour atteindre 375 000 $ et que l’emprunteur doit 390 000 $ sur l’hypothèque, cette sortie devient plus difficile.

Si le prix plonge de 40 % à 300 000 $, la sortie facile est fermée. C’est à ce moment-là que les saisies commencent à se produire en grand nombre, surtout si elles s’accompagnent d’une forte augmentation du chômage, et c’est ce qui s’est passé pendant la crise hypothécaire. Mais ce n’est pas encore sur la table.

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