La correction du marché immobilier prend une tournure inattendue

La Réserve fédérale a un simple manuel de lutte contre l’inflation. Cela se passe comme suit : continuez à exercer une pression à la hausse sur les taux d’intérêt jusqu’à ce que les dépenses des entreprises et des consommateurs dans l’ensemble de l’économie s’affaiblissent et que l’inflation recule.

Historiquement parlant, le manuel de lutte contre l’inflation de la Fed porte toujours un coup particulièrement dur au marché immobilier américain. Lorsqu’il s’agit de transactions immobilières, les mensualités sont primordiales. Et lorsque les taux hypothécaires montent en flèche – ce qui se produit dès que la Fed s’attaque à l’inflation – ces paiements augmentent pour les nouveaux emprunteurs. Cela explique pourquoi, dès que les taux hypothécaires ont augmenté ce printemps, le marché de l’habitation a glissé vers un refroidissement de l’habitation.

Mais cette correction du logement pourrait bientôt perdre quelques vapeur.

Au cours de la semaine dernière, les taux hypothécaires ont rapidement baissé. Mardi, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans se situait à 5,05 %, en baisse par rapport à juin, lorsque les taux hypothécaires avaient culminé à 6,28 %. Ces taux hypothécaires en baisse soulagent immédiatement les acheteurs de maison marginalisés. Si un emprunteur contractait en juin un prêt hypothécaire de 500 000 $ à un taux de 6,28 %, il paierait 3 088 $ par mois en capital et intérêts. À un taux de 5,05 %, ce paiement ne serait que de 2 699 $. Au cours du prêt de 30 ans, cela représente une économie de 140 000 $.

Que se passe-t-il? Alors que les données économiques s’affaiblissent, les marchés financiers anticipent une récession de 2023. Cela exerce une pression à la baisse sur les taux hypothécaires.

“Le marché obligataire prévoit une forte probabilité d’une récession l’année prochaine, et que le ralentissement incitera la Fed à inverser sa trajectoire et à réduire [Federal Funds] taux », a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics. Fortune.

Bien que la Fed ne fixe pas directement les taux hypothécaires, ses politiques ont un impact sur la façon dont les marchés financiers évaluent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. Dans l’attente d’une hausse du taux des fonds fédéraux et d’un resserrement monétaire, les marchés financiers augmentent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. Dans l’attente d’une réduction du taux des fonds fédéraux et d’un assouplissement monétaire, les marchés financiers évaluent à la fois le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires. C’est ce que nous voyons actuellement sur les marchés financiers.

Alors que les taux hypothécaires montaient en flèche plus tôt cette année, des dizaines de millions d’Américains ont perdu leur admissibilité à un prêt hypothécaire. Cependant, alors que les taux hypothécaires commencent à baisser, des millions d’Américains retrouvent l’accès aux prêts hypothécaires. C’est pourquoi tant de professionnels de l’immobilier encouragent la baisse des taux hypothécaires : ils devraient contribuer à accroître l’activité d’achat de maisons.

Bien que la baisse des taux hypothécaires incitera sans aucun doute davantage d’acheteurs secondaires à revenir aux journées portes ouvertes, ne vous attardez pas tout de suite sur la fin de la correction du logement.

“En fin de compte, la récente baisse des taux hypothécaires aidera à la marge, mais le marché du logement restera sous pression avec des taux hypothécaires à 5% (moins de ventes, ralentissement de la croissance des prix des logements)”, a écrit Bill McBride, auteur de l’étude sur l’économie. blog Calculated Risk, dans sa newsletter du mardi. La raison? Même avec la baisse d’un point de pourcentage des taux hypothécaires, l’abordabilité du logement demeure historiquement faible.

“Si nous incluons l’augmentation des prix des maisons, les paiements augmentent de plus de 50 % d’une année sur l’autre pour la même maison”, écrit McBride.

Il y a une autre raison pour laquelle les haussiers de l’immobilier ne devraient pas être trop confiants : si les craintes de récession – qui contribuent à faire baisser les taux hypothécaires – sont correctes, cela entraînerait un affaiblissement supplémentaire du secteur. Si quelqu’un a peur de perdre son emploi, il ne se lancera pas sur le marché du logement.

“Alors que la baisse des taux en soi est positive pour le logement, ce n’est pas le cas lorsqu’elle s’accompagne d’une récession et d’une augmentation rapide du chômage”, a déclaré Zandi. Fortune.

Où les taux hypothécaires se dirigeront-ils à partir d’ici?

Les chercheurs de Bank of America pensent qu’il est possible que le rendement du Trésor à 10 ans passe de 2,7 à 2,0 % au cours des 12 prochains mois. Cela pourrait faire chuter les taux hypothécaires entre 4 % et 4,5 %. (La trajectoire des taux hypothécaires est étroitement corrélée à la trajectoire du rendement du Trésor à 10 ans.)

Mais il y a un gros joker : la Réserve fédérale.

La Fed veut clairement ralentir le marché immobilier. Le boom immobilier pandémique – au cours duquel les prix des maisons ont grimpé de 42 % et la construction résidentielle a atteint un sommet en 16 ans – a été l’un des moteurs de l’inflation vertigineuse. La baisse des ventes de maisons et la baisse de la construction domiciliaire devraient soulager l’offre de logements surchargée aux États-Unis. Nous le voyons déjà : la chute des mises en chantier se traduit par une réduction de la demande pour tout, du bois de charpente aux armoires en passant par les fenêtres.

Mais si les taux hypothécaires chutent trop rapidement, un rebond du marché immobilier pourrait gâcher la lutte contre l’inflation de la Fed. Si cela se produit, la Fed a plus qu’assez de “puissance de feu” monétaire pour exercer à nouveau une pression à la hausse sur les taux hypothécaires.

« Que nous soyons techniquement en récession ou non ne change pas mon analyse. Je me concentre sur les données d’inflation… Et jusqu’à présent, l’inflation continue de nous surprendre à la hausse”, a déclaré dimanche à CBS Neel Kashkari, président de la Réserve fédérale de Minneapolis. “Nous nous engageons à faire baisser l’inflation. , et nous allons faire ce que nous devons faire.”

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